房地产去库存,四川的棋还可以下得更活些
2016.06.21 | 作者:中共四川省委、省人民政府决策咨询委员会委员 刘茂才 文章来源:本网新闻中心 | 浏览:136774

 

       前言:应更细化地审视我们的库存体量与成分

       3月31日,我省出台《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》,即 “新政17条”。从政策措施层面说,应该是这样的称谓,若从所起的作用来评估,我们还可以比方为推进供给侧结构性改革的17剂“强心针”或“兴奋剂”。其中,“推进房地产去库存”举措位列第九条。在这条中,“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款”这一句,被媒体提炼成“商改住”进行解读,似乎又是一个“兴奋点”。
       但是,我的观察和判断是,它的反响远远没有达到政府、社会和房地产业界所期望的“热度”。

       6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,并从即日起施行。我省早其三个月的 “新政17条”第九条“推进房地产去库存”中的“已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。”与之精神总体相符。即“商改租”。而意见中提出的加快培育和发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,比我省的商改“租用”更进了一步,即商改“租住”。这自然又是推动房地产去库存、调结构更大的政策利好。

       但是,从眼下来看,我的观察和判断依然是,其反响也达不到所期望的“热度”。

       当然,我这里所说的达不到所期望的“热度”,并不是在低估两级新政利好的巨大作用和期望值,而是一种美中不足的感觉,是一种“还不到位”的感觉,是一种更大更美好的期许。

       我这种“还不到位”的感觉,也缘于我省还没有房地产库存体量与成分的清晰的显示与审视。不久前,我省的一位相关部门的权威人士在谈房地产市场时表示:“我省房地产库存销售周期为12个月,刚好达到警戒线。全省房地产市场整体健康,压力不大,但是少数地方也存在比较大的问题,20几个月接近30个月。”这里面有几个清晰的数据,但这些清晰的数据的背景资料又很不清晰。“刚好达到警戒线”,恰恰是一个“心态型”的表述,“警戒线”是根本不存在“刚好达到”的,因为房地产体量是一个时刻在波动的变量。而“少数地方也存在比较大的问题”则更笼统,比较大是多大?到底是些什么问题?没有明确的表述。这样的背景信息,其指导意义是会大打折扣的。

       所以,现在的情况是,我们的新政的条理十分清晰,像土地的“商改住”这样的针对性也很强,但房地产库存体量与成分的背景图却欠清晰,也还有政策针对性“不到位”的部分,那么,在执行的过程与细节中,也就难免因模糊而导致含糊,出现很多“漏块”,使去库存的其中一部分,产生政府一厢情愿的后果。

 

       案例:天邑公司这样的库存该如何去

       5月5日,也就是我省出台“新政17条”一个月多一点的时间,成都天邑房地产开发公司向郫县人民政府呈上了一份叫作《关于改变建筑使用功能“商改住”的报告》,是请求县政府同意该公司开发的位于郫县红光镇的天邑·宏御花园项目中已建成的近四万平方米的商业用房改成商品房出售,“商改住”,去库存。“商改住”请求的政策依据就是“新政17条”。改变建筑使用功能的理由照录于下:

       1,天邑·宏御花园项目2号楼4楼以上三个塔楼原设计的是三个单元的办公楼,共计3.93万平方米,地下室为停车场;

       2,3.93万平方米3个单元共560套二套一的住房,单套建筑面积52至89平方米等多户型,每个单元均为双电梯;

       3,目前,红光地区已建和再建商业地产项目有6个,商业地产供应量远远大于市场实际需求量,红光地区办公用房库存量和去库存状况堪忧,办公用房根本卖不动,看不到希望,“商改住”是解决红光地区办公用房去库存、开发商走出困境的上策,也是党中央和各级地方政府的英明决策;

        4,我公司办公房从2013年4月开盘预售至今已三年,我们这560套用当地最低价格每平方米3700元来推销,但至今一套也未售出,据对附近楼盘中的办公房销售跟踪,他们的销售也十分艰难,库存量也同样很大;实践证明,此地段不适合建办公楼,如不改变使用功能,这里的库存量50年也消化不了,我们投资的两亿资金,也就成了呆滞或难以收回的损失;

       5,由办公使用功能“商改住”的现实可行性是,三个单元的办公楼均为塔楼,不是筒子楼,原设计为独门独户,每户均配有上下水、天然气和电力系统,电视通信管网,全部符合二套一的住房配套要求,可以很容易地改造成独门独户、生活配套齐全的居民住宅;

       6,为了证实办公使用功能“商改住”的现实可行性,我公司已将第二单元和三单元做了三个办公房改装成居民住宅用途的样板房;

       7,红光地区中小户型住宅商品房现实需求量大,我司天邑·宏御花园附近住宅商品房楼盘套二小户型也好销,特别是旁边的西华大学学生和附近中低收入刚需人群对50-90平方米/套套二小户型住宅,需求量很大;

       8、我司申请的560套办公用房“商改住”事项,它无须改变其他规划条件,2号楼原有的一至三层继续保留商业,三楼以上三个点式塔楼为商住,只是改变建筑使用功能,政府批准同意“商改住”后,公司只需15天左右时间,即可向市场提供3.93万平方米、单套面积为52-89平方米一室一厅和二室一厅,市场需要的中小户型商品住房;

       9、商改住后可向国家、政府缴纳营业税一千多万元、土地增值税所得税一千多万元,房屋维修基金500余万元,将给郫县带来几千万元税费收入。

       基于上述原因,我司请求郫县人民政府、郫县规划局、郫县建委批准同意我司这3.93万平方米办公用房改成商品住房。

       这份报告自然不会有什么结果。或者说暂时不会有什么结果。因为我们的地方政府习惯了按部就班和“看云识天气”,敢“吃螃蟹”的已经很少。同时,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》当时还没有来,就是来了,也还要等省上的文件或态度。

       现在再说,我们为什么选择天邑·宏御花园这个案例。这是因为它具有典型性、代表性和去库存的引导性、影响性。

       首先,天邑·宏御花园楼盘是四川天邑集团旗下的成都天邑房地产开发有限责任公司开发的商品房项目。天邑集团是中国IT行业通信网络设备的骨干制造商,是中国科学技术部和四川省政府认定的高新技术企业,是四川省和成都市重点优势和高速增长型企业,是以现代光电通信网络设备及配套件的研发、生产、销售服务为支柱,同时涉及电子、房地产、医药、化工等多元化经营的综合性实业集团,是创新型集团企业,责任型集团企业,经济社会贡献型企业,品牌影响力大。该集团董事长李耀亨,是省人大代表,是创新型、责任型、贡献型和具有社会影响力的企业家。成都天邑房地产开发有限责任公司作为天邑集团旗下企业,秉承了集团的企业文化和精神,在创新、责任、诚信、贡献等方面都具有行业性、社会性影响的良好口碑,在近四万平方米的商业用房去库存的问题上,能不能去,怎样去,都备受关注,很可能成为社会性影响问题。

       二,天邑·宏御花园楼盘项目在当地本身影响就很大。

      该项目占地172.4亩、建筑总面积57.7万平方米,住宅容积3.6。项目建设从2012年6月开始到2015年4月全部竣工,被誉为“成都市最优美楼盘”之一。项目销售荣获“2013年度全域成都单盘销售第三名楼盘”和“成都城西单盘销售第一名楼盘”的殊荣,并荣获“2015中国最佳品质人居金奖楼盘”殊荣。

      该项目位于成都市中心城的上风上水区、成都市城西最大的422公顷“外环带状公园”旁,轨道交通的“三铁口”,包括“老成灌公路”在内的五条平行大道直达成都市主城区;附近西华大学等,距离中国西南第一的“华西西区医院”仅一公里,为“红光镇新城”核心区。

       在2013年和2014年整个房地产市场疲软的时期,天邑·宏御花园项目仍然取得了令人羡慕的销售业绩。

       项目住宅大部分已被团购。建设前,公司就按照团购方的要求进行定制规划和建筑设计;设计图经团购方审定;建筑施工时,团购方派遣多名专业人员在现场进行全程监督和摄影师监查,以实现项目建设达到高标准和高质量。至今,住宅团购的绝大部分业主已满意地接房入住。

       那么,这近四万平方米、在天邑·宏御花园楼盘项目中占比本来就很小的商业用房,如果能够“商改住”,这个去库存的去字,也可能是一件较为轻松的事情。

       三,该商业用房已具有“商改住”较好的基础。就是如前所述,560套办公用房无须改变其他规划条件,只是改变建筑使用功能,政府批准同意“商改住”后,公司只需15天左右时间,即可向市场提供3.93万平方米、单套面积为52-89平方米一室一厅和二室一厅,市场需要的中小户型商品住房。

       四,企业去了库存、回笼了两亿投资的同时,国家、政府又得到了较大的收益,是为双赢之举。

 

       思考:我省的去库存怎样才能“齐活”

       当我们的官员或媒体,在轻松愉快地表示“全省房地产市场整体健康,压力不大”的时候,其实,危机已在其中。原因就是,我们没有可以让人一看就明明白白的房地产库存体量和成分的“底账”,也就难以形成去库存的实事求是的行之有效的指导性意见、科学的方法、正确的行动方案。

       同时,我们还要清醒地认识到,我们党政干部、特别是基层机关和干部的懒政、殆政、庸政的腐败现象依然严重,多少人会去认真面对、研究房地产去库存的具体问题,努力实现我们任务和目标?

       我省的房地产去库存必须有一个“齐活”的结果,这是我省进一步加快经济社会发展必须攻克的堡垒。那么,怎样才能“齐活”呢?这就需要认真研究,而不是因为有了利好的政策,就可以一级命令一级去执行便万事大吉了,那样又会是一阵风刮刮而已,或者又会是政令不出政门“无言的结局”。

       要克服其中的困难,解决其中的问题,避免不好的结局,就需要系统性的研究和条理性的工作、还要有严苛的责任制度。

       比方说,前不久,我们的媒体显示了成都的部分库存量信息:“万科·金色乐府”商业体量48万平方米,难去;

       大丰“绿地城”商业体量46万平方米,去不了;成都ICC总体量为200万平方米,仅写字楼、商场和酒店的体量就达到了58万平方米……这些信息我们官方有没有,如果有,又有没有相应的思考与应对?

       又比方说,像成都天邑房地产开发公司向郫县人民政府呈上的那份《关于改变建筑使用功能“商改住”的报告》,我们的政府部门是作为“天方夜谭”一丢了之呢,还是留下来作为信息存档,用作案例研究,然后思考可能解决的办法呢?

        而这些,是仅仅期待干部们和工作人员们的工作积极性、自觉性,还是应有一套相应的工作机制呢?答案肯定是后者。

 

        建议:一盘棋,战役性,多套路

       一,以《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》为依据,确定我省房地产去库存一盘棋战略,并且是战役性的,必须有决胜的结局。

       二,“新政17条”不要急于求成。如果没有全省房地产库存体量与成分的详实的信息资料,就必须先做好这一工作,然后形成一个科学务实可行的指导性意见。

       三,不能拘泥于政策框框,我们省可以把棋下得更活些。活则通,通则变,变则赢。要在现有政策的基础上,鼓励各级政府敢于探路子,出点子,想法子,在不悖大的法理的前提下,勇于创新思维,创新方法。比如,我省先作出“商改租”的突破,接着国务院就有了“商改租住”政策,那么,我们是不是可以融会贯通,对成都天邑房地产需要“商改住”类型的问题,先予以考虑呢?

四,先易后难,因地制宜,多个套路。我们的工作要有做到每一个楼盘的作风,要考量每一个楼盘的体量和能量,看怎么改,怎么去才现实有效。去库存,实在需要一个楼盘一个楼盘解决的工作方法,像商店处理积压品一样,卖一个就减少一个,不然,怎么叫去库存呢?

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